最后一块价值洼地!昆明空港片区值得上车?
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admin
2019-12-04 02:25

  2016年,昆明确定了“南延北拓”的城市发展方向,和“一城三区”的城市格局,此后地处“南延”战略轴线的呈贡新区,以及“北拓”战略轴线的空港经济区,就成为了昆明城市外拓最重要的两个区域。

  从地理位置上看,空港经济区处在滇中新区嵩明片区内,所以要说空港新区,还得从滇中新区说起。

  滇中产业新区位于昆明主城东西两侧,规划范围西为安宁,东为嵩明,还有官渡区部分也在其中,面积约482平方公里。

  打造我国面向南亚东南亚辐射中心的重要支点、云南桥头堡建设重要经济增长极、西部地区新型城镇化综合试验区和改革创新先行区。

  “产业”一词再加上功能定位,滇中新区的调子就已经被定死了,“依托区位优势和较高的综合承载力,发展高新产业”。

  大环境已经定调,空港经济区作为滇中新区的重要组成部分,其根本性质自然也不会脱离产业发展的基调。

  全球经济一体化的发展增加了世界各国经贸的相互依赖,作为区域物流网络最最重要的节点,空港已经成为支持世界经济、国际贸易发展的国际大流通体系的重要组成部分。

  根据规划,未来昆明空港经济区将在综合交通布局上形成“一港二铁六路二轨”总体结构。

  长水国际机场,中国两个门户枢纽机场之一,辐射南亚东南亚,连接欧亚,处于亚洲5小时航空经济圈中心,又紧邻昆明中心主城区,区位优势不言而喻。

  2012年6月,长水机场开始试运营,当时的目标是要在2020年使旅客吞吐量达到3800万人次,但仅仅过了4年,也就是2016年底,长水的旅客吞吐量就突破了4000万人次。

  提前4年旅客吞吐量达标,直接对机场承载能力发起了挑战,在巨大的客流量面前,长水机场扩容已经上升为势在必行的事。

  9月9日,中国民用航空局正式批复了昆明长水国际机场总体规划(2019版),近期规划内容中就包括了新建T2航站楼。

  按照此次获批的总体规划,长水机场规划目标到2030年(近期规划)满足旅客吞吐量1.2亿人次、货邮吞吐量120万吨、飞机起降76.2万架次;远期(终端)年旅客吞吐量1.4亿人次、货邮吞吐量300万吨、飞机起降84.8万架次的需求进行用地控制。

  也就是说,到2030年昆明长水国际机场的年旅客吞吐量,将在2018年的基础上涨2.5倍。

  目标看似有点大,但看一下2018年中国机场吞吐量top10,就会发觉实现起来并非难事。

  北京首都机场T3航站楼从批建到使用,历时3年,以此为例,长水T2航站楼如果能在2022年投入使用,7年内要突破1.2亿吞吐量,真的不难。

  根据《昆明长水机场改扩建工程可行性研究编制的招标公告》中描述,T2航站楼的规模比现有的T1航站楼规模更大,建成之后将主要承担国际进出港航班的起降任务,承载面向南亚、东南亚的国际中转功能。

  无独有偶,在今年公布的《昆明市建设区域性国际物流枢纽行动计划(2019—2035)》中,也提到了围绕长水机场打造“空港型国家物流枢纽”的建设要求。

  所以,未来有了T2航站楼的加入,不仅能带来更大的客流量,还为空港经济区带来更多的国际合作,提升片区内临空经济、物流产业的发展。

  预估一个片区的未来如何,政府的规划能起到前瞻的作用,先来看房星君梳理的空港经济区规划(主要)内容。

  根据规划再说回房价,片区内以机场为载体的相关产业的发展,一定程度上确实带动了房地产的发展以及房价的提升,但也只是一定程度上。

  数据显示,直到近两年片区内的房价才有了明显的一个提升,但和昆明整体价格比起来,还是相差甚远。

  其实片区内配套不算落后,交通方面道路、地铁、公交都有或现成或规划中的资源;教育上也有空港一小、昆三中等多所学校,覆盖中小幼年龄段;各项目都配有生活配套设施,满足日常生活所需是没有问题的。

  住宅本是片区发展的配套,但空港经济区是以发展产业为主,住宅占的比重比其他类型片区要少很多。位置偏远,现有配套(交通、教育、生活)成熟度又不足以弥补这个缺陷。

  这方面和经开区如出一辙:都是位置偏远;都是以发展产业为主,住宅比重少;都是缺乏成熟配套,所以房价都低于昆明整体水平。

  根据规划,片区内可开发建设的面积约为158平方公里,其中7个产业园区的建设面积约为107平方公里,占了近7成,剩下的地即便都能被开发商拿走,那也整不来成片开发了,规模效应也无从形成。况且,规划中还提到要限制过多的房地产业入驻,所以留给房地产发挥的空间会很小很小。

  如果未来没有调规,空港经济区一直照这个规划发展的话,房价基本没可能超过主城,接近都很难,想要投资的朋友要慎重。

  事物都有两面性,空港经济区也不是一点价值都没有,甲之砒霜,搞不好还是乙之蜜糖呢。

  找一块价格洼地,对想刚需上车的人来说也许就是最后一条出路,空港经济区(还有经开区)就是这样的出路。

  七八千的单价,在昆明已经很稀有了,非常适合刚需上车的朋友;机场航线限高,项目还多是低密洋房、别墅,性价比也很高。

  在片区内或是片区周边上班的朋友,也可以优先考虑,住得近又不贵,你能说不好吗。

  至于别的硬伤,钱少就不要想太多了,地段好配套好环境好价格低的房子,是不存在的。